我国从2007年以来出现过4波地王潮，包括2007年（小地王潮）、2009年（大地王潮）、2013年（小地王潮）和目前的2016年（大地王潮），从过去周期来看，必须得说，地王潮满满的都是“套路”。对于地王潮，有报道指出，其一般出现在拿地复苏周期的中段，销售复苏周期的高点，是一系列宽松政策后的“礼花”，是周边项目的福音，但同时，政策和景气度的变化也接踵而至。
据了解，截至2016年5月末，全国各种形式的“地王”项目已经超过150宗，较上年同期出现明显增长。随着“地王”的疯长，不断刷新土地“溢价率”指标，导致热点城市房地产市场普遍出现“面粉贵过面包”这一“水涨船高”现象，并诱发了市场恐慌性需求。这波地王潮的蔓延，背后隐藏着什么风险？土地供需是否存在失衡问题？这又将给陶瓷行业带来什么样的影响？
一、现状 冷热不均，一二线热销，三四线压力大
2016年1月至4月，全国商品房销售面积同比增长36.5%，较上年同期回升41.3个百分点，商品房销售额同比增长55.9%，较上年同期回升59个百分点，反映出“量升价涨”的运行态势。在全国楼市进入“去库存”的“新常态”下，北京等一线城市被认为是楼市的“安全区”。特别是北京，即便“京津冀”一体化会疏散低端产业和就业人群，但北京产业形态将更高端和合理，亚洲国家的首都在集聚人口和产业上的优势无出其右。
若剔除非热点城市去库存影响，热点城市住宅价格涨幅惊人。2016年4月末，深圳、上海、南京、厦门、北京、合肥等热点城市新建商品住宅价格同比分别上涨63.4%、34.2%、22.6%、21.7%、20.2%、17.6%。据了解，北上广深四大城市2015年房地产市场整体成交良好，像深圳市场更是火爆异常。广州（不含增城、从化）2015年全年成交793万平方米，同比大幅上升31%。一线城市经济发达，需求强劲，在广大二三线市场库存压力依旧偏大的情况下，一线城市则去库存情况良好，部分区域甚至表现出供不应求、价格上涨的局面。
面对各大城市火爆异常的楼价，而有村民却抛出了一张求帮助的“诉求状”。据深圳南山区官网的书记信箱显示，有自称是南山区大冲村的村民表示，自家分到了66套回迁房。经过配备家私和装修，但目前只出租出去了5套。村民称，所有这些房子装修和家电的配置，是从银行贷款，投入大笔钱才完成的，他们面临巨大的压力：一方面贷款和利息的支付，每月都是数额相当大的一笔钱；另一方面，每月的物业管理费也是一笔不小的开支；目前出租的几套物业，连生活费都不能满足。希望政府可以提供帮助解决。对此，网友不禁调侃道：穷得只剩房了！
观点1利好吗？“地王潮”能带着陶企一起飞？
2016年上半年的土地市场看点十足，一个个地王不断刷新着纪录。在这背后，无可避免地又是一场异常复杂的博弈。房地产本身与陶瓷行业有着莫大的联系，地王潮的兴起于房地产本身而言就意味着成本的增加，中国陶瓷工业协会建筑卫生陶瓷专业委员会秘书长黄芯红认为，地王潮的蔓延对消费者来说并不是好事，而是增加压力。但从某个方面来讲，地王的产生也是一种行业回暖的体现，短期来讲，对行业也是利好的。当然，从长远来看，高价的成交必然会引起政府的关注，并作出相应的调控以及打压，那么，陶瓷行业也会因此受到一定的影响，从这方面来看，地王潮也并非是完全利好的事情。
英超陶瓷企划部经理林伟江表示，表面上对企业来说是利大于弊，要知道“地王”的形成周边必须需要大量基建项目配套，有基建项目就有陶瓷的需求量，地王潮意味着及基建量增大，这样对于我们陶瓷产品销售利大于弊。
一线城市及周边的地王出现，是局部现象，并不代表着房地产的大面积升温。大唐合盛瓷砖市场部副总监刘祖旭也提出了自己的看法，他认为，地王潮的出现是暂时性的国家短期刺激反应，是特定区域的一个投资现象。当然，房地产往利好方向发展，对建材、陶瓷行业是利好的。但从建设到业主选购建陶产品，这中间有着周期，并未能在短期内反映在建陶销售上。加上当地价上涨了，房价也不同程度上涨，造成业主的负债压力加大，对于选购建陶产品，在价格与品质之间也会有更多的考虑。所以最近地王潮的出现，对陶瓷行业的波及并不大。
观点2一线等热门城市VS三四线冷门城市，谁更胜一筹？
历来大城市的用地本来就是紧张的，而三四线城市的人口密度等方面都与大城市是不能比拟的。黄芯红表示，一二线城市对行业的影响、拉动力较为明显，且消费也较为集中。而大企业通过渠道下沉的方式，在三四线城市也可以有很好的业绩。但相对于中小企业而言，要在全国各地的三四线城市去撒网、布点，会给其带来资金的压力，因而，这类型企业一般会选择一些较为重点的城市进行布点。尽管目前整个房地产在一二线城市大热，三四线备受冷落，但这对于规划侧重点不同的企业，其影响也是不一样的。
另一方面，对于建材商来讲，以工装渠道为主的品牌对于房地产的依赖度会更高。房地产的升温，对于这类型的陶瓷品牌会带有着更大的发展优势。刘祖旭认为，尽管一线城市的人口基数大，建陶的需求量大，但是一线城市的品牌竞争也是相对较大的，并不是所有的品牌都适合在一线城市市场发展。林伟江也表示，其品牌三四线城市销量比一线城市要好，“我们企业的产品定位，价格方面比较适合三四线城市销售”。
此外，对于品牌增长点在哪的问题，刘祖旭进一步分析道，一线城市的建陶品牌扎堆进驻，而在二三线，甚至三四线城市偏远些的小城镇，有出现进驻的品牌就只有几个品牌的现象，小城镇消费者所获得的信息相对比较闭塞。刘祖旭表示，整体的经济虽然不好，但城镇化速度快，为什么同时面临着去库存的压力，这是相互矛盾的。如同表面上一线城市需求很大，竞争很激烈，但其实是并没有把东西卖给有需要的人。尽管整体经济不算太好，但是增长点仍是可以挖掘的。
在城镇化建设中，对于建材需求量很大，建材下乡有着大片前景。找准增长点，随着新农村建设的推进，促进农村住房的建设，发展建陶品牌，着眼点并不只有一线城市的市场、城区的市场，农村区域的市场也是一大广阔的发展之路，建材下乡，也是另外一种差异化的发展方式。最重要的是挖掘适合于品牌定位的增长点，不是一味的随波逐流。
观点3地价高，“豪宅化”难以避免？产品格局受影响吗？
在行业结构性过剩、城市市场加剧分化的时代，每一个城市甚至区域的市场瞬息万变。而地王的频现，从另一个侧面也反映出，房企投资资金更充裕。现在很多楼盘即使涨价了，但并无影响其销售，黄芯红认为，这其实与消费者“买涨不买跌”的心理也有一定的关系。当然，与刚性需求的买房性质相比，投资性质的买房，其因为不涉及装修等行为，对行业的帮助以及拉动并不大。
“‘未来豪宅化’这个是个相对论，我个人觉得豪宅化并非一定是高端化”，林伟江这样说道，并表示如同30年前手机与电脑是一个奢侈品，现在30年后手机电脑都是普及化的产品，那我们现在能用上手机与电脑是不是对于30年前是高端化了？所谓“毫宅化”是消费者对于消费的要求提高了，这个是社会发展的必然趋势，也是企业发展的必要方向，就好像大理石瓷砖，相对几年前不是高端的产品吗？现在也是高端的效果，价格方面就更加贴近市场，高端不一定高价，而是用更实惠的价格就可以享受到“高端”的效果。
对此，黄芯红认为，单纯的从价格来看，说是豪宅也未尝不可，但这是相对而言的。打个比方，北京的五环外现在的售价也去到5万多元，与三四线对比，好一点的房价也就1万出头，甚至更低，因而并不能单纯地以价格来定义是否豪宅。那么如果说豪宅要用好一点的瓷砖，但这5万多的价格在北京的房子是豪宅吗？不同的城市和地段，其地价均不一样，并不能以此来判断中高档瓷砖的销售情况。
应对 “地王潮”应引起重视吗？何谓发展之道？
不管是否出现地王潮，企业应冷静面对问题，黄芯红认为，结构性过剩并没有得到很大的缓解，因而，应把精力放在如何进行行业的供给侧改革结构性的调整。对于行业过度同质化的现象，黄芯红进一步表示，如何通过创新、结构调整，研究未来市场的需求，比整天关注这样的现象更好。对于一些外在的东西，我们很难去改变、控制，能够把控的只有自己。
由于现在的需求量不再像以往般爆发式增长，而且竞争也比前几年大很多，但目前销售还是比较良性。对于陶瓷生产企业目前来说，房地产还是需要依靠，因为房地产的良性发展可以为下游产品造成刚需，但企业的发展也不能完全依靠房地产，目前还有一个很大的市场蛋糕还没有正式唤醒，这就是旧房改造，也就是说二次销售。林伟江表示，十多年前购买瓷砖的客户为数不少，他们的陶瓷产品使用了10~20年，可以说花色已经过时，加上经过长时间的使用，效果也大打折扣，如果是换成手机、电视机等快速消费品早就换了不知道多少个，那么，这类型的客户可以说是一个庞大的潜在消费群体，陶瓷企业应该往这部分市场去考虑，促进二次消费才是企业长远发展之道。
我眼中房地产界的互联网+？
现在互联网+房地产也不断在产生新的商业模式，如房多多、爱屋科技等互联网中介平台的高调亮相。那么，对于陶瓷行业，该如何利用互联网使得我们增长更有力量，带来更多的好处？在跨界合作方面，还有什么需要我们去做的？
刘祖旭 互联网思维确实给传统的陶瓷行业带来了改变。很多人都说是互联网+，也有人认为互联网更像是一个渠道，最直接、受众面积最大的一个渠道。陶瓷+互联网，让生产企业直接与消费者面对面，而不是如以前的流通商与消费者面对面，生产厂家与消费者没有直接的联系。现在不一样的，互联网平台通过整合资源、分配资源，打通了消费者端到物流、服务、生产等各环节，流通商即经销商逐步成为服务提供商，消费者能从互联网中获得体验，线下有着服务商提供的服务。这将是传统陶瓷行业发展方向。
林伟江 互联网是在陶瓷企业来说是一个宣传企业，展示产品，搭建与消费者互动的有效工具，如果要利用互联网使得我们增长更有力量，那就要加强与用户进行沟通服务，通过与用户的互动，了解用户需求，解决用户难题，把用户变成粉丝，通过粉丝经济的带动让用户变成我们传播者，从而形成销售链，这才能让互联网带来更多的好处，但现在更多的企业只是把互联网变成一个花瓶或者是一台“电视机”而已。
来源:创新陶业 责编:周玉梅 范晓昕 陈秋健